6.6.3
Poprzedni Do góry Następny

 

6.6.3 Wnioski wynikające ze struktury władania terenami i rynku nieruchomości

Analiza została przeprowadzona na danych dotyczących sprzedaży gruntów na terenie miasta Kołobrzegu które miały miejsce w okresie od października 1959 do marca 1998. Ponieważ analiza miała na celu zobrazowanie wpływu atrakcyjności miejsca na cenę gruntu, zostały z niej wyłączone sprzedaże gruntu związanego z  transakcjami sprzedaży mieszkaniowych lokali komunalnych i garaży, jako że na fakt kupna gruntu w niewielkim stopniu miała wpływ atrakcyjność terenu.

W pierwszym etapie analizy przebadano dynamikę obrotu nieruchomościami gruntowymi. Analiza ta pozwoliła wydzielić okresy o ustabilizowanych trendach w  obrocie gruntami, które wymagały bardziej szczegółowego zanalizowania. Zbliżone miesięczne ilości transakcji w okresie od 1992 roku do 1998 roku wskazują na ustabilizowanie rynku obrotu nieruchomościami w mieście.

W wyniku analizy dynamiki obrotu wydzielono trzynaście okresów o zbliżonych tendencjach a równocześnie o dostatecznie dużej ilości transakcji, aby obserwować zjawiska tworzenia się stref o zbliżonych wartościach gruntu. W każdym z tych okresów, po zniwelowaniu wpływu inflacji, niezależnie wyznaczono grupy transakcji o zbliżonych cenach 1 m2 gruntu i tworzono mapy stref cenowych.

Przeanalizowanie tak przygotowanego materiału pozwoliło na wysnucie następujących wniosków.

  1. Ceny gruntu charakteryzują się znaczną stabilnością. Na większości terenów ulegały one jedynie nieznacznym zmianom. Wartość gruntu stabilizowała się w momencie pojawiania się terenów w obrocie i nie podlegała znaczniejszym fluktuacjom, co wskazuje na wpływ pierwotnych czynników urbanistycznych (fizjografia terenu, dostępność komunikacyjna, wyposażenie w infrastrukturę techniczną) w momencie wprowadzania terenu do obrotu i brak ich wpływu na zmiany ceny w okresie późniejszym (brak skokowego zwiększenia cen i dalszej stabilizacji na nowym poziomie). Można z tego wysnuć wniosek o spełnianiu zapotrzebowania wynikającego z tych czynników i nie powstawaniu progów rozwojowych.
  2. Ceny terenów sprzedawanych pod funkcję mieszkaniową, funkcje usługowo-handlowe, pensjonatowe i letniskowe, oświatowe, kulturalne i przemysłowe nie wykazują zróżnicowania, przy równoczesnym występowaniu różnych funkcji w strefach. Mówi to o znacznym przemieszaniu tych funkcji w strukturze miasta i nie wykształceniu stref o wyraźnie jednolitym charakterze funkcjonalnym.
  3. Podstawowymi czynnikami różnicującymi wartość gruntów w mieście są: odległość od centrum oraz odległość od obszarów wypoczynku nad morzem. Wskazuje to na ważność funkcji wczasowo-sanatoryjnej jako czynnika miastotwórczego.